Incremento del Canon de Arrendamiento 2024-2026: Vivienda y Comercio

Si estás interesado en el arriendo de inmuebles o estás pensando en la venta de inmuebles, entender cómo fluctúa el canon de arrendamiento es vital para proteger tu inversión o tu bolsillo. En los últimos años, Colombia ha experimentado cambios significativos en los topes legales de incremento, marcados por la inflación y la normativa vigente.

A continuación, analizamos la evolución de estos incrementos entre 2024 y 2026, y las diferencias fundamentales entre el mercado residencial y el comercial.

1. Vivienda Urbana: El IPC como Regla de Oro

Para los contratos de vivienda, el aumento se rige estrictamente por la Ley 820 de 2003. Esta ley establece que el incremento máximo permitido es el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior.

Así se han comportado los aumentos en este trienio:

• Año 2024: El incremento fue del 9,28%, reflejando una inflación alta que impactó significativamente el costo de vida.
• Año 2025: Se observó una moderación, con un incremento máximo legal del 5,20%.
• Año 2026: Basado en el IPC de 2025, el aumento proyectado y regulado es del 5,10%.

Dato clave para Propietarios: El aumento solo puede aplicarse al momento de la renovación del contrato o cada 12 meses de ejecución, nunca automáticamente el 1 de enero.

2. Locales Comerciales: La Libertad de Negociación

A diferencia de la vivienda, el arriendo de inmuebles comerciales (locales, oficinas, bodegas) no tiene un tope legal fijado por el IPC. Estos contratos se rigen por el Código de Comercio (artículos 518 al 524), el cual no contempla regulaciones específicas sobre el porcentaje de incremento.

• ¿Cómo se define el aumento? Generalmente se pacta libremente entre las partes en el contrato inicial.
• Tendencia 2024-2026: Debido a la escasez de oferta de vivienda nueva y la presión inflacionaria, muchos contratos comerciales han buscado alinearse con el IPC o incluso superarlo en zonas de alta demanda para mantener la rentabilidad frente a los avalúos comerciales al alza.

3. El Papel Crucial de los Avalúos en el Arriendo

Tanto para quien busca la venta de inmuebles como para el arrendador, el valor comercial es la base de todo. Según la ley:

• El canon mensual de arrendamiento no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble.
• Dicha estimación comercial no puede sobrepasar el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.

Realizar avalúos precisos es fundamental para asegurar que el canon fijado sea legal y competitivo en el mercado actual.

4. Mercado Inmobiliario en Colombia: Realidad 2026

El panorama para 2026 muestra un país de arrendatarios. Con más de 7.4 millones de hogares viviendo en arriendo, la demanda sigue superando a la oferta. Factores como la disminución en la oferta de vivienda nueva (que cayó de 180 mil a 154 mil unidades a finales de 2025) han mantenido los precios con una presión al alza constante.

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